Lors d’une cession immobilière ou mobilière, le contribuable doit s’acquitter d’une taxe appelée « taxe sur les plus-values ». Une vente d’une maison ou d’un appartement, ou la cession d’une action ou autre bien mobilier doit faire l’objet d’un impôt qui sera versé dans l’enveloppe de l’État.

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Quelle taxe pour les plus-values immobilières ?

Pour la vente d’un bien immobilier, que ce soit une maison ou un appartement, ainsi qu’un terrain nu, le propriétaire réalise une plus-value. La plus-value est, dans sa conception la plus simple, la différence entre le prix de revente et le prix d’achat, qui sera soumise à une taxe.

Cette différence entre le coût de cession de l’immobilier et la valeur d’acquisition constitue alors la plus-value. Cette « plus-value » sera fixée d’un pays à un autre. Essentiellement, la plus-value d’une vente de résidence principale sera exonérée de taxe et la plus-value d’une vente de résidence secondaire sera taxée de 34,5 % de la valeur. Cette valeur est obtenue par l’addition de l’impôt sur le revenu estimé à 19 % et la plus-value aux prélèvements sociaux évalués à 15,5 %.

La plus-value peut atteindre une somme plutôt importante, et il est plus judicieux de suivre quelques démarches dites « correctifs » afin d’obtenir la plus-value imposable après avoir diminué le montant.

Vous êtes maintenant fixé sur ces paramètres, il vous faut maintenant connaître les plans pour acheter moins cher :

Quelles sont les démarches pour réduire le coût de la plus-value taxable ?

Dans certains cas, la plus-value est très élevée que la taxe en soit également aussi élevée. Des démarches permettent de réduire le coût de la plus-value, pratiquées couramment par les propriétaires, qui consistent à diminuer le gain de la revente.

Quelques manœuvres, qui ne sont pas cautionnées par le fisc, au risque d’être taxées également de fausses déclarations, permettent de restreindre le coût de la plus-value et, par la suite, de réduire la taxe à payer.

Les meilleurs stratagèmes sont les suivants :

  • Miser sur le montant taxable. Comme l’exonération des plus-values se fait à partir de 15 à 30 ans d’acquisition, la taxe est incontournable. Il vous faut donc jouer sur quelques frais, à ajouter aux frais de diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèques… Des frais d’acquisition additifs pourront changer le montant, entre autres la commission d’agence, les frais de notaire, les droits d’enregistrement et la TVA, avec un taux forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat selon le fisc.

  • Miser sur la majoration des coûts de travaux. Comme la résidence a fait l’objet de constructions, d’agrandissement ou de rénovations, le fisc fixe une évaluation forfaitaire estimée à 15 % du prix d’achat.

  • Miser sur l’exonération de la résidence principale. Comme la résidence principale sera dispensée de taxation, vous pourrez toujours jouer sur ce procédé afin d’en bénéficier. Le fisc tolère un délai d’un an avant tout déménagement afin de jouir d’une exonération.

  • Miser sur la situation personnelle. Comme les retraités et les invalides font également l’objet d’une exonération de la taxation des plus-values, et ce, sous condition. Vous ou votre conjoint êtes titulaire d’une pension de retraite ou d’une pension de réversion ou d’une carte d’invalidité de 2e ou 3e catégorie, l’exonération sera effective.

  • Miser sur les dates. Comme les lois de finances et les décrets y rattachés changent d’une année à une autre, vous pourrez toujours jouer sur les dates afin d’appliquer les anciennes ou les nouvelles taxations.

La taxation sur les plus-values d’une résidence principale

Que ce soit un appartement, une maison, un chalet ou autres biens immobiliers, la résidence principale fera l’objet d’une exonération de taxe sur les plus-values. Cette exonération est appliquée sur un logement dont le propriétaire utilise comme résidence principale au jour de la cession de biens immobiliers.

En cas de déménagement, cette exonération ne serait plus effective, seulement, elle pourrait encore s’appliquer sur un déménagement qui aurait été fait avant un an, à compter de la date de la revente. Cette dérogation est tout à fait légale et est admise par l’administration fiscale.

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Cette exonération sur la taxation d’une résidence principale est aussi effective sur un logement neuf en cours de finition, quand la construction se fait encore pendant une séparation des propriétaires, incluant le divorce, la rupture de PACS ou de concubinage ; pendant une mutation professionnelle ; pendant une invalidité ou un décès du conjoint.

La taxation sera également exonérée pour les dépendances si elles sont aussi cédées avec la résidence principale. Cette exonération sera effective pour la chambre de bonnes se trouvant dans le même immeuble, sur les garages se trouvant à moins de 1 km de la résidence.

La taxation sur les plus-values d’une résidence locative

Que ce soit une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value sera imposable lors de la vente. La plus-value est la somme entre le prix de vente et le prix d’achat, quelques déductions seront effectives sur le prix de vente. Cette défalcation touche les sommes versées à un intermédiaire, en l’occurrence l’agent immobilier. Elle concerne aussi les sommes versées à un expert en diagnostics obligatoire, entre autres le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), l’amiante ou le plomb. Elle touche également les sommes versées à l’architecte sollicité pour le plan du logement. Mais les sommes versées, à titre d’indemnités d’éviction au propriétaire constitue autant une défalcation.

Toutefois, un abattement annuel sur les plus-values est encore possible sur une résidence secondaire au-delà de cinq années de détention du logement.

Quelles sont les plus-values immobilières susceptibles d’être exonérées de taxe ?

Quelques plus-values immobilières peuvent être sujettes à des exonérations, à savoir :

  • La vente de la résidence principale.
  • La vente d’un droit de surélévation sous quelques conditions selon l’article 150 U II-9CGI
  • La vente d’un logement en France par des contribuables non résidents sous conditions.
  • La vente d’un logement appartenant à un retraité ou à un invalide de condition modeste.
  • Les plus-values d’une vente dont le montant est inférieur à 15 000 euros pour un propriétaire seul et 30 000 euros pour un couple.
  • Les plus-values sur une vente d’un logement appartenant à un propriétaire depuis plus de 30 ans.